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부동산 계약하러 가기 전 알아두면 좋을 꿀팁! 배달왔어요~

등록일
2021.02.24
조회수
361
부동산 계약 전 알면 좋은 상식 8

단번에 큰돈이 오가는 부동산 계약은 사회 초년생에겐 쉽지 않은 일이야. 자주 있는 일도 아니고 낯선 용어가 많아서 알쏭달쏭한 것도 많아. 가계약금은 얼마나 줘야 할지, 임대 계약서를 작성하기 전 등기부등본에서 뭘 봐야 할지 같은 것 말이야. 그래서 부동산을 계약할 때 헷갈리기 쉬운 몇 가지 상식을 준비해봤어.

참고_생활법률정보 easylaw.go.kr
감수_김봉환 공인중개사(지성공인중개사 사무소)

1. 등기부등본은 ‘부동산의 신분증’
등기부등본은 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리관계를 나타내는 문서로, 표제부(부동산의 소재 및 현황), 갑구(부동산의 소유권), 을구(부동산의 소유권 외 권리관계)로 이뤄져 있어. 
표제부에서는 내가 계약하려는 부동산의 실제 주소와 등본에 적힌 주소가 일치하는지 확인하자.
갑구 마지막 칸에 기재된 이름, 주민등록번호와 집주인의 신분증을 대조해 일치하는지 확인하자. 또한, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 설정된 집은 임차인의 권리를 보장받지 못할 수 있으니 계약할 때 신중해야 돼. 계약 여부를 판단하기 어렵다면 전세자금을 대출받을 때, 은행 측에 *권리분석을 요구하면 도움이 돼.
*권리분석: 부동산의 권리 및 권리관계 등에 하자가 있는지를 조사, 확인, 분석하는 작업
을구에 기재된 근저당권이란 집주인이 금융권 등에서 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때, 돈을 빌려준 사람이 갖는 권리를 말해. 보통 등기부등본의 등기 순서(순위번호)가 빌려준 돈을 받는 순서라고 보면 돼. 따라서 근저당의 채권최고액, 다른 임차인의 보증금, 자신의 보증금을 합한 값이 집값의 70%를 초과한다면 계약을 피하는 게 좋아. 

2. 등기부등본은 돈을 낼 때마다 새로 발급
계약금, 중도금, 잔금을 낼 때마다 등기부등본을 새로 발급받자. 계약 중간에도 다양한 권리관계가 새로 설정될 수 있기 때문이야. 등기부등본은 가까운 등기소와 대법원 인터넷 등기소에서 손쉽게 열람·발급 가능하니 어려워 말고 발급받자.

3. 가계약금은 계약금의 10% 내외
가계약금은 정식 계약을 맺기 전에 임차인(집을 빌리려는 사람)이 임대인(집을 빌려주는 사람)에게 계약 의사를 밝히기 위해 미리 내는 돈으로, 보통 계약금의 10% 정도로 봐. (예시) 전세 보증금이 5천만 원일 때, 계약금은 전세 보증금의 10%인 500만 원, 가계약금은 계약금의 10%인 50만원
다만 가계약금은 실제 법률 용어가 아니라서 문제가 발생할 시 돌려받지 못할 수도 있어. 이럴 땐 임대인과 사전에 가계약금 반환 여부를 정해서 그 내용을 녹음해두거나, 특약 사항으로 반환 조건을 적어서 증거물로 남겨두자.

4. 주택임대차계약서를 쓸 땐 특약 사항에 유의
법무부 홈페이지에서는 ‘주택임대차표준계약서’를 제공하고 있어(법무부 홈페이지 > 법무정책서비스 > 법무/검찰 > 주택임대차법률정보). 계약서의 기본 양식은 대동소이하므로 특약 사항을 잘 살펴봐야 해. 특약 사항에는 집에 못질을 할 수 있는지, 반려동물을 키울 수 있는지, 보일러나 벽지 등 시설물의 보수 책임은 누구에게 있는지 등이 적혀 있어. 또한 계약이 진행되는 동안 임대인이 추가로 근저당을 설정하지 못하게 하는 등 구체적인 요구 사항을 합의 하에 적을 수 있어.

5. 전·월세 보증금은 임대인의 통장에 입금
보증금은 반드시 임대인의 통장으로 입금해야 해. 대리인의 통장도, 공인중개사의 통장도 절대 안 돼.

6. 임대차 계약을 마치면 받는 3가지 서류
계약이 끝나면 공인중개사로부터 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 해. 중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 반드시 교부하는 문서로, 건물의 노후 정도, 누수 여부 등 계약서에는 적혀있지 않은 건물의 상태가 기재되어 있어. 공제증서는 공인중개사의 책임으로 손해가 발생할 때 이를 배상해주겠다는 일종의 보험증서야.

7. 중개수수료는 부동산 항목에 따라 다르게 책정
중개수수료는 주택, 오피스텔, 주택 이외 등 부동산 항목에 따라 다르게 책정돼. 간혹 건물의 용도가 근린생활주택(근생)일 경우, 주택보다 요율이 비싸지므로 주의해야 해. ‘부동산 중개보수 요율표’는 한국공인중개사협회 홈페이지에서 확인할 수 있어. ※ 중개보수 결정: 중개보수 한도 = 거래 금액 × 상한요율(단, 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)	
① 전세일 경우, 거래금액은 전세금으로 산정한다. (예시1) 전세금 5천만 원의 경우 전세금 5천만 원 × 상한요율 4/1000 = 중개보수 20만 원
② 월세의 경우, 거래금액은 보증금+(월차임액×100)으로 산정한다. 단, 계산된 금액이 5천만 원 미만일 때는 보증금+(월차임액× 70)으로 한다. (예시2) 보증금 2천만 원, 월세 20만 원의 경우 〔보증금 2천만 원 + [월세 20만 원 × 70]〕 × 상한요율 4/1000= 중개보수 13만 6,000원, 월세 20만 원에 100을 곱할 시, 금액이 5천만 원 미만인 4천만 원이므로, 월세 20만 원에 70을 곱함.

8. 전입신고, 확정일자 받는 법
임차인이 전입신고, 실제거주, 확정일자의 세 가지 요건을 갖추면 ‘주택임대차보호법’에 따라 보증금을 보호받을 수 있어. 전입신고를 하려면 신분증을 지참하고 주민센터에 방문해 신고하거나, 정부민원포털(민원24)에서 공인인증서로 신고 가능해. 확정일자는 특정 계약서가 해당 날짜에 존재했다는 걸 공적으로 입증하는 방법으로, 법원, 등기소, 주민센터 등에서 주택임대차계약서 위에 계약 날짜가 찍힌 도장을 받으면 돼. 인터넷 등기소에서도 공인인증서로 확정일자를 받을 수 있어.
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