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이사 시즌! 보증금도 보호하고 안전하게 이사가려면?

등록일
2021.04.19
조회수
170
집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증금도 보호하고 안전하게 이사 가려면?

참고_법제처 찾기 쉬운 생활법령정보
감수_김봉환 공인중개사(지성공인중개사 사무소)
사례: 온청청은 친한 언니로부터 집을 소개받고 ① 그날로 집주인과 직접 임대차계약서를 작성했어. 약 4개월 뒤 자취방에서 물이 새는 바람에 임대인에게 계약 해지를 요구했어. 임대인도 계약해지를 동의해서 이사를 준비했는데, 이사 당일 ② 집주인이 계약 해지를 통고한 날부터 오늘까지 월세를 정산해달라고 요구하네. 하자가 있는 집에서 살지도 않은 월세는 줄 수 없다고 했더니, ③ 임대인은 보증금을 주지 않은 채 연락두절됐지 뭐야. 너무 황당한 이번 계약, 어디서부터 잘못된 거지? 그리고 집주인으로부터 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까?

임대차가 종료되는 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 
현실에서는 왕왕 벌어지는 일이기도 해. 온청청의 사례처럼 보증금을 못 받았는데 급한 마음에 이사를 간다면 임차인이 집에 거주하지 않아서 *대항력이 깨지고 보증금을 떼먹힐 수 있어. 가능하다면 보증금을 반환받을 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋아. 하지만 꼭 이사를 가야할 상황이라면 ‘임차권등기명령제도’를 활용해 소중한 보증금을 지키고 자유롭게 이사 나갈 수 있어. *대항력: 임차인이 임차주택을 빌렸다는 사실을 증명하는 법률상의 힘. 
① 주택의 인도(임차인이 임차주택에 실제 거주)와 ② 전입신고(주민등록)로 취득 가능

임차권등기명령제도
임차권등기명령제도는 법원의 행정 명령을 통해 임차인의 권리(임차권)를 등기부등본 상에 기재하는 제도야. 즉, 임차권등기명령제도를 활용하면 임차인은 임대인이 내게 돌려주지 않은 보증금이 있다는 사실을 등기부등본에 등재하고, 임차인의 대항력 또는 *우선변제권을 보장받기 때문에 임차주택에서 자유롭게 이사를 나갈 수 있어. 또한 임차권등기가 등재된 주택에 다음 임차인이 들어오면, 다음 임차인의 보증금은 보호받지 못해. 앞서 임차권등기를 한 임차인의 보증금을 우선적으로 보호해야 하기 때문이야. *우선변제권: 임차주택이 경매 또는 공매로 팔릴 때, 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리. 
① 대항력과 ② 임대차계약서에 받은 확정일자로 취득 가능

공인중개사’s advice
임차권등기를 신청한 날, 바로 효력이 생기는 것이 아니라 등기부등본에 임차권등기가 설정된 날 효력이 생깁니다. 따라서 임차권등기가 등기부등본에 설정되는 날까지 건물을 점유(실제 거주)해야 하는데, 본인 소유의 어떤 물건이라도 하나만 남겨두면 점유 조건이 충족됩니다. 도어락의 비밀번호를 집주인에게 알리지 않거나, 열쇠를 건네주지 않아도 실제 거주하는 것으로 봅니다.

임차권등기 신청 요건
- 임차권등기명령은 집주인(임대인)의 동의 없이 신청 가능
- 단, 임대차 계약이 종료되고, 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않았을 때 
  ex) 계약 기간이 정상적으로 만료돼서 임대차가 종료된 경우 (○), 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우 (○)
- 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능

임차권등기 신청 전 내용증명 발송
- 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 똑같은 문서를 3통 출력해 임차인, 임대인, 우체국에게 발송하는 *내용증명을 활용
- 임대인이 내용증명을 받고도 보증금 반환을 이행하지 않으면(1차), 앞선 내용을 포함해 내용증명을 2차례 더 보냄(2차, 3차). *내용증명: 보낸 사람이 받는 사람에게 ‘어떤’ 내용의 문서를 ‘언제’ 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명해주는 우편 서비스

공인중개사’s advice
임차인은 임차권등기 신청 전 임대인에게 여러 차례 보증금 반환을 요구했음에도, 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다는 사실을 증명해야 합니다. 임대인과 주고받은 통화 기록, 문자, 카톡도 직접 증거로 삼을 수 있지만, 임대인이 전화나 문자, 카톡을 못 받았다고 우길 수 있습니다. 따라서 임차인이 보낸 문서를 임대인이 수신했다는 사실을 우체국이 증명해주는 내용증명을 보내면 증거 능력이 높습니다. 등기부등본에 임차권등기가 적시되고 나면 훗날 임차권등기가 말소되더라도 등기부등본에서 아예 지워지는 게 아니라 빨간 취소선이 그어지기 때문에 흔적이 남습니다. 임대인과 임차인을 비롯해 그 누구라도 등기부등본을 열람하면 이 집에 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있었다는 걸 알 수 있어요. 따라서 대다수 임대인은 내용증명을 받았을 때 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.

임차권등기 신청 절차
① 임차인은 기명날인 또는 서명한 임차권등기명령신청서를 작성, 관련 첨부 서류를 동봉
② 임차주택 소재지의 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수 ※임차권등기명령서 서식 다운로드 : 대한민국법원 전자민원센터>민원안내>양식모음, 대한법률구조공단>법률정보>법률서식

임대인에게 비용 청구 가능
- 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 비용을 임대인에게 청구 가능
- 임대인이 보증금을 돌려줄 때까지 기간을 산정해 법정 지연 이자도 청구 가능

임차권등기의 말소
- 임차인의 신청으로 등기부등본에서 임차권등기의 말소 가능
- 그러나 임차인의 임차권 등기 말소 의무보다 임대인의 보증금 반환 의무가 우선

이것만은 꼭! 공인중개사’s advice
① 임대차계약서는 공인중개사와 함께 작성하자.
집주인과 직접 임대차계약서를 작성하면 비전문가인 임차인이 관련 서류를 검증하는 어려움이 있고, 임대인이 원하는 조건에 말려들기 쉽습니다. 중개 수수료를 아까워 말고 공인중개사의 도움을 받으세요.
② 임대인에게 계약 해지를 요구할 땐 증거를 남기자.
앞선 사례에서 온청청이 집주인과 보증금 반환을 다투게 된 원인은 계약 해지 후 월세 납부였습니다. 계약 해지 시 보증금 반환일, 잔여기간 월세 지급 여부, 이사 비용 보전 등 다양한 문제를 미리 협의하고, 그 과정을 서면으로 또는 녹음해 기록해두면 분쟁을 막는데 도움이 됩니다.
③ 보증금을 돌려주지 않는 임대인은 임차권등기명령제도로 혼쭐내자.
임대차 계약이 해지되고 임차인이 임대인에게 주택을 돌려준 순간, 임대인에게는 보증금 반환 의무가 발생합니다. 임대인이 보증금을 주지 않는다면, 임차권등기명령제도를 활용하세요.
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