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주택임대차보호법 개정안, 무엇이 달라졌을까?

등록일
2021.05.20
조회수
122
주택임대차보호법 개정안_무엇이 달라졌을까?

참고_부동산대책 정보사이트 정책풀이집, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
사례: 대학 2학년생 온청청(만 20세)은 보증금 5천만 원에 월세 30만 원으로 자취 중이고, 약 6개월 뒤 전세 계약이 만료될 예정이야. 졸업까지 2년은 더 거주하고 싶어서 집주인에게 연락했는데 집주인은 보증금 3천만 원 올려달라며, 아니면 집을 빼달라고 하네. 이사를 하려면 부동산 중개 수수료에 포장 이사 비용까지 지출이 클 것 같고, 갑자기 보증금 3천만 원을 구하는 건 사실상 불가능해. ㅠㅠ 계속 이 집에서 거주할 방법은 없는 걸까?
자취생 온청청을 비롯한 임차인 청년들의 거주 안정을 돕는 법안인 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 지난 7월 30일부터 시행됐어. 그동안 임대인(집을 빌려주는 사람)이 협상의 주도권을 가졌던 계약 갱신에서 임차인(집을 빌리는 사람)의 권리가 규정됐고, 전월세 보증금을 올리더라도 상한액을 두게 됐지. 계약갱신청구권·전월세 상한제를 핵심으로 하는 법안 내용을 함께 살펴보자. 

계약 한 번 받고 한 번 더!
계약갱신청구권
임차인이 계약 만료 6개월 전부터 *1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절할 수 없는 제도야. 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 총 2년이 보장돼. 즉, 기존 계약 2년에 갱신 계약 2년을 더해 총 4년까지 거주 가능해!
*계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간과 관련해 개정 사항이 있어(1개월 전→2개월 전). 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 개정안이 적용된다는 것, 알아두자.
반면, 정당한 사유가 있다면 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있어. 
① 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우
연체한 월세의 누적 금액이 2회 분에 달하는지 따지는 것으로, 횟수가 연속되는 것과는 관계가 없어.ex) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 (○) 1월분 월세를 연체한 뒤, 2, 3월에 정상 지급했다가 4월분을 다시 연체한 경우 (○)
② 임차인이 허위의 신분으로 계약하는 등 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의해 임대인이 임차인에게 이사비 등의 항목으로 소정의 보상을 실제 제공한 경우. 일방적인 보상은 제외
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 제3자에게 일부 또는 전부 전대(다시 빌려주는)한 경우
⑤ 임대인(임대인의 직계 존속(임대인의 부모님), 직계 비속(임대인의 자녀))이 임차 주택에 실제 거주하려는 경우
다만, 임차인이 요구한 갱신 기간 안에 임대인이 제3자에게 집을 빌려주면, 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입게 된 손해를 배상해야 해.
암묵적인 계약의 연장
묵시적 갱신 
임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우, 기존의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 다시 이뤄진 것으로 보는 제도야. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 갱신된 계약 기간은 2년으로 간주해. 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 의사를 밝힐 수 있지만, 해지 효력이 발생하는 건 임대인이 임차인으로부터 계약 해지 소식을 들은 날부터 3개월 이후야.

계약갱신청구권과 묵시적 갱신 비교
Q) 묵시적 갱신도 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 볼 수 있어?
A) 아니. 계약 갱신 청구권 행사는 임차인이 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정해. 
Q) 계약이 묵시적으로 갱신된 이후에도 향후 계약갱신청구권을 사용할 수 있어?
A) 응. 묵시적으로 갱신된 계약도 계약갱신청구권을 행사할 수 있어. 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신 의사를 전하면 돼.

임대료 올릴 때 5% 이내로
전월세 상한제
임대인이 임대차 계약을 갱신할 때 임대료의 상한율을 기존 임대료의 5%로 제한하는 제도야. 이미 맺은 계약에서 임대료를 늘리거나, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용돼. 즉, 임대인이 신규 임차인을 받을 땐 적용되지 않아. 이번 주택임대차보호법 개정안에서는 일률적으로 임대료의 상한율 5%를 전국적으로 우선 시행하고 있어. 향후 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려해 5% 이내에서 조절할 예정이야.
해결 방안: 법은 쓰라고 있는 법! 온청청의 사례에서는 임대인이 보증금을 올리겠다는 의사를 밝혔기 때문에 묵시적 갱신은 어렵지만, 임대차 계약 만료 6개월 전이므로 집주인에게 당당하게 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하자! 또한, 전세금을 올리더라도 전월세 상한제가 적용되므로 임대인과 상의해서 기존 5,000만 원 전세금의 5%인 250만 원 이내에서 증액하면 돼.

그밖에 주택임대차보호법 개정안 관련 상담이 필요하다면 아래의 기관에 연락하자.
국토교통부 민원 콜센터(1599-0001), 대한법률구조공단(국번없이 132), LH 콜센터(1600-1004), 한국감정원 콜센터(1644-2828), HUG 콜센터(1566-9009), 서울시 전월세 보증금 지원센터(02) 2133-1200~8), 경기도 무료 법률 상담실(031) 8008-2246), 서울시 다산 콜센터(02-120)
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